Η διαδικασία εκποίησης ακινήτου διέπεται από το μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, αρ. 9/1965, μαζί με τους περί Πώλησης Ενυπόθηκου Ακινήτου σύμφωνα με το Μέρος VIA, κανονισμούς του 2015.
Σύμφωνα με το Νόμο, η Τράπεζα έχει δικαίωμα να προχωρήσει με αυτή την διαδικασία πλειστηριασμού ενυπόθηκου ακινήτου, σε περίπτωση υπερημερίας ως αποτέλεσμα της οποίας ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο και η υπερημερία αφορά σε περίοδο όχι μικρότερη των 120 ημερών από την ημερομηνία που αυτό καθίσταται πληρωτέο.
Διαδικασία Αποστολής Ειδοποιήσεων από τον Ενυπόθηκο Δανειστή (Τράπεζα)
Η εν λόγω διαδικασία ξεκινά με την αποστολή ειδοποιήσεων προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη, όπως προνοεί η νομοθεσία, με σκοπό να ενημερωθεί ο οφειλέτης, εντός συγκεκριμένων χρονικών πλαισίων:
- Ειδοποίηση Τύπου «Ι» – Καλείται ο οφειλέτης όπως εξοφλήσει το χρέος εντός 30 ημερών.
- Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» – Ενημέρωση για πρόθεση πώλησης του ακινήτου με πλειστηριασμό.
- Ειδοποίηση Τύπου «ΙΒ» – Ενημέρωση για διορισμό εκτιμητή. Ακολουθεί η διαδικασία διορισμού δύο εκτιμητών και ο καθορισμός της αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου.
Δικαιώματα Ενυπόθηκων Οφειλετών – Εφέσεις – Προσβολή Ειδοποιήσεων
Ο ενυπόθηκος οφειλέτης έχει το δικαίωμα να προσφύγει στο Δικαστήριο σε οποιοδήποτε στάδιο της διαδικασίας πώλησης σε περίπτωση που παραβλάπτονται τα έννομα συμφέροντα του.
Έχει επίσης το δικαίωμα να εγείρει αγωγή, για την προσβολή των Ειδοποιήσεων Τύπου «Θ» και Τύπου «Ι» για λόγους που θεωρεί ότι αντιβαίνουν με τις εν λόγω ειδοποιήσεις. Στην περίπτωση όμως της ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», έχει το δικαίωμα καταχώρησης Έφεσης ή Αγωγής, εντός 30 ημερών από την επίδοση της εν λόγω ειδοποίησης και άρα ακύρωσης του πλειστηριασμού, εάν συντρέχουν οι πιο κάτω λόγοι, όπως αναφέρονται στο Νόμο:
(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις
(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί
(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή
(δ) εκκρεμεί αγωγή ενώπιον Δικαστηρίου για την ειδοποίηση τύπου «Ι».
Πλειστηριασμός Ακινήτου
Μετά την αποστολή της Ειδοποίησης ΙΑ προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη, στη συνέχεια ακολουθεί η διαδικασία διορισμού εκτιμητών, ενός εκ μέρους της Τράπεζας και ενός εκ μέρους του ενυπόθηκου οφειλέτη, ώστε να ετοιμαστούν ανεξάρτητες εκτιμήσεις για σκοπούς υπολογισμού της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακίνητου.
Ακολούθως μπορεί να ξεκινήσει η διαδικασία πλειστηριασμού για σκοπούς πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, μετά από την αποστολή των σχετικών ειδοποιήσεων, δημοσιεύσεων, την επιλογή χώρου ημέρας και δημοπράτη.
Η αρχική προσπάθεια πώλησης με πλειστηριασμό, γίνεται με καθορισμό επιφυλασσόμενης τιμής πώλησης, η οποία αντιστοιχεί στο 80% της αγοραίας αξίας του ακινήτου, όπως έχει καθοριστεί από την διαδικασία των εκτιμήσεων. Το ενυπόθηκο ακίνητο ΔΕΝ μπορεί να πωληθεί κάτω από την επιφυλασσόμενη τιμή.
- Σε περίπτωση που ο πλειστηριασμός δεν καταλήξει σε πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει σε περαιτέρω προσπάθειες πώλησης του ακινήτου είτε με πλειστηριασμό είτε με απευθείας πώληση.
- Για περίοδο 3 μηνών παραμένει η επιφυλασσόμενη τιμή στο 80% της αγοραίας αξίας – Μετά την πάροδο 3 μηνών δεν καθορίζεται επιφυλασσόμενη τιμή.
- Σε περίπτωση μη πώλησης εντός ενός έτους, ο ενυπόθηκος δανειστής έχει το δικαίωμα να αγοράσει ο ίδιος το ακίνητο στην αγοραία αξία που θα καθοριστεί με νέες εκτιμήσεις.
- Σε κάθε περίπτωση, το ακίνητο δεν μπορεί να πωληθεί κάτω από το 50% της αγοραίας αξίας του.
- Υπάρχει η περίπτωση όπου ακόμα και μετά την πώληση του ακινήτου, να παραμένει υπόλοιπο χρέους για το οποίο είναι υπόλογος ο δανειζόμενος.
Δικαιώματα Ενυπόθηκου Οφειλέτη και Προστασία Κύριας Κατοικίας
Στον νόμο ΔΕΝ υπάρχει καμία πρόνοια ή κανονισμός που να απαγορεύει την πώληση της κύριας κατοικίας! Υπάρχουν όμως δικαιώματα ή / και πρόνοιες που δίδουν προτεραιότητα στον ενυπόθηκο οφειλέτη ή συγγενή του πρώτου βαθμού, έναντι άλλων προσφοροδοτών.
Ενδεικτικά:
- Η πρώτη κατοικία είναι το τελευταίο ακίνητο που θα πωληθεί, στην περίπτωση που περιλαμβάνονται και άλλα ακίνητα προς πώληση και η αξία τους καλύπτει το χρέος
- Ο ενυπόθηκος οφειλέτης έχει προνομιακό καθεστώς έναντι του προσφοροδότη ο οποίος έχει υποβάλει την υψηλότερη προσφορά.
- Το ίδιο δικαίωμα με προνομιακό καθεστώς έχουν οι γονείς, τα τέκνα , η σύζυγος του οφειλέτη.
- Σε εκποίηση πρώτης κατοικίας, το μέγιστο ποσό χρέους που δύναται να απαιτήσει ο πιστωτής, δεν μπορεί να υπερβαίνει το αρχικό ποσό του δανείου πλέον νόμιμων τόκων, αφαιρεμένων όμως τόκων υπερημερίας, πρόσθετων χρεώσεων, εξόδων κ.λ.π
- Υφίσταται το δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη ή άλλου ενδιαφερόμενου προσώπου να αμφισβητήσει την πώληση του ακινήτου με καταχώρηση έφεσης, εντός 20 ημερών από την ολοκλήρωση της πώλησης, οπότε αποφαίνεται το Δικαστήριο επί του θέματος.
Με βάση τα όσα έχουν αναφερθεί πιο πάνω, γίνεται σαφές ότι κανείς δανειολήπτης ή ενυπόθηκος οφειλέτης δεν πρέπει να αφήνει στην τύχη ή να παραμένει αδρανής στην περίπτωση που το δάνειο του οδεύει προς τερματισμό και άρα να καταστεί ληξιπρόθεσμο. Θα πρέπει να αναζητήσει επαγγελματική συμβουλή με σκοπό την αναδιάρθρωση του δανείου στα πλαίσια μίας βιώσιμης λύσης. Στην περίπτωση παραλαβής επιστολών Τύπου «Θ» ή Τύπου «Ι», θα πρέπει άμεσα να επικοινωνήσει με το πιστωτικό ίδρυμα και στην συνέχεια να λάβει επαγγελματική αρωγή, έτσι ώστε να αποφύγει δυσάρεστες συνέπειες όπως θα είναι η εκποίηση του ακινήτου που είναι υποθηκευμένο.
[content_block id=45]
